공급 막히고 비용 오르고, 높이까지 올렸다…“이제는 내려가기 어려운 구조”
서울 아파트 분양가격이 10년 사이 2배 이상 상승하며 고가 논란이 이어지고 있다. 그러나 시장에서는 단순히 “비싸다”는 표현만으로는 현재 상황을 설명하기 어렵다는 분석이 나온다. 공급 제약과 건축비 상승에 더해 고층화 구조까지 결합되면서 가격이 쉽게 내려가지 않는 구조가 형성됐다는 것이다. 최근 서울 민간 아파트 분양가격은 ㎡당 약 1,600만 원 수준까지 상승했다. 전용 84㎡ 기준으로 보면 기본 분양가는 약 13억 원대이며, 옵션과 확장비 등을 포함하면 14억~16억 원 수준이 일반적이다. 인기 지역에서는 18억 원 이상 사례도 나타나고 있다.
다만 통계적으로 보면 “서울 아파트 기본 18억”이라는 표현은 평균을 설명하는 수치는 아니다. 평균은 10억 원대 중후반이지만, 수요가 몰리는 신축·핵심 입지 단지 중심으로 시장 체감 가격이 더 높게 형성되고 있다.
가격 상승의 가장 큰 원인은 공급 구조다. 서울은 신규 택지 개발이 제한된 상황에서 재건축·재개발 중심으로 공급이 이뤄지고 있다. 그러나 인허가 지연, 조합 갈등, 공사비 상승 등으로 사업 기간이 길어지고 공급이 수요를 따라가지 못하는 비탄력적 구조가 고착되고 있다.
여기에 건축비 상승이 직접적인 압력으로 작용한다. 원자재 가격 상승과 인건비 증가, 안전 및 친환경 기준 강화로 공사비는 지속적으로 상승하고 있다. 건설사 입장에서는 일정 수준 이상의 분양가가 확보되지 않으면 사업 자체가 어려워지는 구조다. 실제로 일부 정비사업에서 시공사 선정이 유찰되는 사례가 늘고 있는 것도 같은 배경이다.
특히 최근에는 고층화가 비용 상승 요인으로 추가되고 있다는 점도 주목된다.
고층 아파트는 단순히 층수를 높이는 것이 아니라, 더 깊은 기초 공사와 강화된 구조 설계가 필요하다. 여기에 고속 엘리베이터, 소방 및 피난 설비 확대 등 필수 설비 비용이 증가하며 공사 난이도도 높아진다. 타워크레인 추가, 공사 기간 증가, 안전관리 비용까지 더해지면서 전체 건축비가 크게 상승하는 구조다.
아이러니하게도 고층화는 선택이 아닌 필수에 가깝다. 서울처럼 토지가 제한된 도시에서는 낮게 지을 경우 세대 수가 줄어들어 가구당 토지비가 오히려 더 상승할 수 있기 때문이다. 결국 “높게 지어야 수익이 나오고, 높이 지을수록 비용이 올라가는 구조”가 형성된 셈이다.수요 측면에서도 가격을 지지하는 흐름이 이어지고 있다. 분양가격은 상승했지만 인근 신축 아파트 시세와 비교하면 상대적으로 낮은 경우가 많아 ‘차익 기대’가 형성된다. 이로 인해 실수요와 투자 수요가 동시에 유입되며 청약 흥행과 완판 현상이 반복되고 있다.
전문가들은 향후에도 가격이 급격히 하락할 가능성은 낮다고 보고 있다. 공급 제약, 건축비 상승, 고층화 구조가 동시에 작용하는 상황에서는 가격이 쉽게 내려가기 어렵다는 것이다. 다만 금리와 경기 상황에 따라 상승 속도는 조절될 수 있다. 결국 현재 서울 아파트 시장은 단순한 가격 문제가 아니라, 공급·비용·구조(고층화)가 결합된 ‘가격 고착 시장’으로 보는 것이 더 정확하다는 분석이다.
“비싸도 팔린다”는 현상이 이어지는 한, 서울 아파트 가격은 쉽게 꺾이기 어려운 구조라는 점이 점점 더 분명해지고 있다.
