[한국 부동산 종합진단] 전세는 폭등,매매는 멈춘 “거래 방식까지 왜곡되는 초양극화 복합 위기 시장”

이재명 정부의 강도 높은 부동산 규제가 이어지면서 국내 부동산 시장이 단순한 상승·하락을 넘어 구조 자체가 재편되는 ‘초양극화·왜곡 시장’*으로 빠르게 전환되고 있다.

부동산 전문가들은 “이제는 가격 문제가 아니라 시장 구조가 갈라지는 단계”라며 “전세·매매·자금 조달 방식까지 동시에 변하는 복합적 왜곡이 진행 중”이라고 진단한다.

■ 서울은 오르고 지방은 무너지는 ‘이중 시장’

현재 시장의 핵심 특징은 지역 간 극단적 격차다.

서울과 수도권 핵심 지역은 공급 부족과 자금 쏠림으로 가격 상승 또는 강한 방어 흐름을 보이고 있지만, 지방은 미분양 증가와 수요 감소로 침체가 심화되고 있다. 이로 인해 부동산 시장은 서울 vs 지방, 핵심지 vs 외곽으로 나뉘는 이중 구조 시장으로 재편되고 있다.

■ 전세 20억 시대…“전세가 시장을 끌어올린다”

특히 서울 전세 시장은 공급 부족 영향으로 빠르게 과열되고 있다.

국토교통부 실거래가시스템에 따르면 올해 1월부터 4월 24일까지 서울 아파트(전용 60~85㎡) 전세 계약 중 보증금 20억 원 초과 거래는 25건으로, 2024년(5건), 2025년(16건) 대비 급증했다.

성동구 성수동 ‘트리마제’는 24억8000만 원, 서초구 ‘래미안 원베일리’는 23억 원에 거래되며 최고가를 기록했다. 또 송파구 ‘리센츠’는 일주일 만에 전셋값이 6억5000만 원 급등하는 등 상승 속도 역시 비정상적으로 빨라지고 있다.

전문가들은 “매매가 막히자 전세 수요가 몰리며 전세가가 시장을 끌어올리는 구조가 형성됐다”고 분석한다.

■ “거래 자체가 사라졌다”…대출 규제가 만든 거래 절벽

강력한 대출 규제는 시장의 거래 구조를 근본적으로 바꿨다.

스트레스 DSR 등으로 실수요자의 대출 여력이 급감하면서 매수 자체가 어려워졌고, 매도자 역시 가격 하락을 우려해 매물을 거두는 ‘매물 잠김’ 현상이 나타나고 있다.

결과적으로 시장은 가격 이전에 거래가 급감하는 ‘거래 절벽’ 상태에 진입했다.

■ ‘집주인 대출’까지 등장…무너진 금융 질서

대출이 막히자 시장에서는 비정상적인 거래 방식까지 등장하고 있다.

최근 강남권에서는 매도인이 매수자에게 잔금을 빌려주는 ‘셀러 파이낸싱(집주인 대출)’ 사례가 확산되는 모습이다.

이는 2020년 고가 주택 대출 금지 시기에 등장했다가 사라졌던 방식으로, 최근 대출 한도 축소(15억 초과 4억, 25억 초과 2억)와 규제 강화로 다시 고개를 들고 있다.

전문가들은 “정상 금융이 막히면 시장은 비정상적 방식으로 우회한다는 대표적인 사례”라고 지적한다.

■ “현금 부자만 사는 시장”…계층 격차 확대

대출 규제는 수요 구조도 바꿨다.

서울 아파트를 매수하려면 수억 원 이상의 현금이 필요해지면서 시장 참여자는 사실상 현금 보유 계층으로 제한되고 있다.

이에 따라 시장은 실수요 중심에서 현금 자산가 중심 시장으로 이동하며 계층 간 자산 격차 확대가 뚜렷해지고 있다.

■ 공급은 줄고 미분양은 늘고…왜곡된 공급 구조

정부의 공급 확대 정책에도 불구하고 시장에서는 오히려 공급 불균형이 심화되고 있다.

서울은 재건축·재개발 지연과 입주 물량 감소로 공급 부족 우려가 커지는 반면, 지방은 미분양 누적으로 공급 과잉 상태가 지속되고 있다.

이로 인해 서울은 더 비싸지고 지방은 더 침체되는 구조적 왜곡이 강화되고 있다.

■ 세제 논쟁까지 격화…시장 불확실성 확대

여기에 장기보유특별공제(장특공) 축소 논의까지 더해지며 정책 불확실성도 커지고 있다.

정치권에서는 “물가 상승에 따른 자산 증가를 과세하는 것은 왜곡”이라는 반발과 함께 세 부담의 이중성 논란이 제기되고 있다.

시장에서는 정책 방향에 대한 불확실성이 관망 심리를 키우며 거래 위축을 더욱 심화시키고 있다는 분석이 나온다.

“하나의 시장 아니다”…새로운 부동산 시대

종합하면 현재 한국 부동산 시장은 서울 vs 지방, 전세 급등 vs 매매 정체, 정상 금융 vs 비정상 거래, 현금 부자 vs 실수요자로 나뉘는 다층·비대칭 구조 시장으로 변화하고 있다.