서울 부동산 시장이 다시 한 번 고분양가 논란에 휩싸였다.
최근 노량진 뉴타운 2구역 재개발 사업인 ‘드파인 아르티아’가 일반분양에 나서면서 전용 84㎡(국민평형) 최고 분양가가 27억6000만원으로 책정된 사실이 알려지자 시장의 관심이 집중되고 있다.
과거 학원가와 수산시장 이미지가 강했던 노량진에서 국민평형 분양가가 27억원을 넘어서면서 “강남도 아닌데 너무 비싼 것 아니냐”는 지적과 함께 서울 집값의 현실을 보여주는 상징적 사례라는 평가가 동시에 나오고 있다.
특히 이번 분양은 최근 정부의 대출 규제 강화와 맞물려 더욱 주목받고 있다. 현재 25억원이 넘는 고가주택은 주택담보대출이 사실상 제한돼 있어 실제 청약에 나서기 위해서는 20억원 이상의 현금 동원 능력이 필요하다.
부동산 업계에서는 이번 사례가 단순한 분양가 논란을 넘어 서울 핵심 지역 신축 아파트의 희소성을 보여주는 사례라고 분석한다.
노량진 뉴타운은 최근 수년간 재개발 사업이 본격화되면서 서울 서남권의 새로운 주거 중심지로 떠오르고 있다. 여의도와 용산, 광화문 등 주요 업무지구 접근성이 뛰어나고 한강과 인접한 입지적 장점까지 갖추고 있기 때문이다.
실제로 올해 분양된 노량진 뉴타운 주요 단지들의 국민평형 분양가는 모두 25억~27억원 수준에 형성되고 있다.
하지만 가격 산정 방식에 대한 논란도 적지 않다.
분양가 자료를 살펴보면 이번 단지의 경우 전체 분양가 중 약 70%에 해당하는 19억원가량이 토지비로 책정됐다. 건축비는 7~8억원 수준에 불과하다.
시장에서는 토지비가 강남권 수준까지 상승한 것이 분양가 급등의 핵심 원인이라는 분석이 나온다.
전문가들은 최근 서울 아파트 가격 상승의 배경으로 공급 부족과 공사비 상승을 꼽는다.
철근과 시멘트 가격 상승, 인건비 증가, 금융비용 확대 등으로 재건축·재개발 사업비가 크게 늘어났고, 여기에 서울 핵심 입지에 대한 선호가 더해지면서 분양가가 계속 상승하고 있다는 설명이다.
반면 일반 실수요자들의 박탈감도 커지고 있다.
최근 언론에는 “강남 50억”, “분양가 30억”, “현금 25억 필요” 등의 기사가 연일 등장하고 있다.
실제 서울 외곽과 수도권에는 상대적으로 저렴한 아파트도 많지만, 언론은 주목도가 높은 고가 단지 위주로 보도하는 경향이 있어 체감 집값이 더욱 높아지는 효과를 낳고 있다.
부동산 시장에서는 서울이 사실상 두 개의 시장으로 나뉘고 있다는 분석도 나온다.
강남과 용산, 성수동, 흑석동, 노량진 등 핵심 지역의 신축 아파트는 자산가와 고소득층이 경쟁하는 초고가 시장으로 변화하고 있는 반면, 일반 실수요자들이 접근 가능한 시장은 상대적으로 제한되고 있다는 것이다.
이번 노량진 분양가 논란은 단순히 한 단지의 가격 문제가 아니다.
서울 핵심 지역 신축 아파트의 희소성과 자산 양극화, 그리고 실수요자들의 내 집 마련 부담이 동시에 드러난 사건이라는 점에서 향후 부동산 시장의 방향성을 가늠할 중요한 사례로 평가받고 있다.
서울 집값이 앞으로도 상승세를 이어갈지, 아니면 고점 부담으로 조정을 받을지는 아직 미지수다. 다만 분명한 것은 이제 강남이 아닌 지역에서도 국민평형 30억원 시대가 현실로 다가오고 있다는 점이다.
