*결국, 1주택자들만 세금 부담 직격탄 맞나?
2026년 2월 10일 점심 무렵. 1인분 6만원이 넘는 강남의 한 고급 한정식집에는 평소와 다름없이 이른바 ‘복부인’이라 불리는 강남 사모님들의 모임이 있었고, 필자는 우연히 옆 자리에 있었다. 식탁 위에는 제철 음식이 올랐고, 대화의 주제는 어김없이 부동산이었다.
“5월 9일 이후엔 아주 센 법이 나올 거라더라.”
“노무현, 문재인 때도 그랬어. 세금 좀 올라봤자 집값 오른 게 훨씬 컸잖아.”
“2~3년만 버티면 결국 이긴다.”
이재명 정부와 부동산 시장 참여자 간의 눈치 싸움은 이제 ‘전쟁’에 가까워지고 있다. 정부는 연일 “패가망신하기 전에 팔라”는 경고성 메시지를 던지고, 시장은 “버티면 이긴다”는 학습된 기억으로 응수한다.
2024년 국가데이터처 주택소유통계에 따르면 서울 거주 다주택자는 약 37만 명, 전체 주택 소유자의 14% 수준이다. 2019년 39만 명을 정점으로 소폭 줄어든 것은 사실이다. 이 지점만 놓고 보면 정부 정책이 일정 부분 효과를 본 것처럼 보인다. 그러나 이 숫자가 줄었다고 해서 ‘강남의 힘(투기)’이 약해졌다고 보기는 어렵다.
노무현 정부는 강남과 다주택자를 ‘기득권’으로 규정하며 종부세와 보유세를 도입·강화했다. 하지만 급조된 제도는 강남을 무너뜨리지 못했고, 결과적으로 중산층 1주택자들만 세금 부담의 직격탄을 맞았다. 공급은 늦었고, 유동성은 통제되지 않았다.
문재인 정부는 더 극단적이었다. 대출·세금·거래·임대차까지 28차례가 넘는 대책을 쏟아냈지만 결과는 대패였다. 강남을 때리려다 수도권 전체를 투기판으로 만들었고, 현금 부자만 살아남는 구조를 고착시켰다. 강남 복부인들은 대출 없이 버텼고, 청년들은 ‘영끌’ 뒤 규제에 걸렸으며, 무주택자들은 폭등한 집값 앞에서 꿈을 접었다. 이 실패는 문 전 대통령 스스로도 인정한 바 있다.
그렇다면 이재명 정부는 다른가?
분명 전술은 바뀌었다. ‘강남 때리기’ 프레임을 전면에 내세우지 않고, 보유보다는 양도를 유도하며, 정치적 명분보다 시장 반응을 의식한다. 부자 처벌이 아니라 매물 유도와 공급 시간 확보라는 전략이다. 그러나 지금 부동산 시장은 사고 싶어도 팔고 싶어도 움직이기 어려운 구조에 갇혀 있다. 대출 규제와 실입주 의무가 겹치며 거래가 사실상 멈춰섰다.
그러니 결말은 쉽게 보인다. 강남 복부인은 이기지도 않지만, 지지도 않는다. 정부 역시 완승은 어렵다.
이번 싸움의 진짜 승자는 또다시 ‘현금 흐름이 있는 장기 보유자’다. 강남이든 수도권 핵심이든 전세·월세로 보유세를 상쇄할 수 있는 사람들, 정책 사이클을 읽고 버틸 수 있는 사람들이다.
대치동에서 평생 아이들 키우며 아파트 한 채를 보유한 한 실거주자(친구 부인)의 말은 씁쓸하다. “결국 우리 같은 1주택 실거주자들만 세금으로 맞는 것 같다.”
“패자는 늘 같다.”
무주택 실수요자(특히 청년), 장기 거주 1주택 은퇴층, 그리고 대출에 의존한 투자자들이다. 특히 겨우 아파트 한 채 소유한 채, 팔지도 줄이지도 못하고 있는 60·70대 장기거주 1주택자들이다.
정책은 이들을 보호한다고 말하지만, 현실에서는 이들이 가장 먼저 흔들린다. 정부가 강남과의 전쟁에서 늘 고전하는 이유는 단순하다. 강남은 지역이 아니라 ‘자산 계층’이기 때문이다. 정부는 4~5년을 보지만, 강남 자산가는 20~30년을 본다.
이재명 정부가 폭등을 막을 수는 있을 것이다. 하지만 폭락을 만들기는 어렵다. 강남의 지위는 유지될 가능성이 높다. 거래량은 줄고, 자산은 상속과 증여, 법인으로 이동하며, 중산층의 탈락만 가속될 것이다.
결국 이번 전쟁의 결론은 이 한 문장으로 요약된다. “가격 안정은 가능하지만, 계층 이동은 불가능하다.”
하이유에스코리아 강남중 대표기자
