외국인 간주에 따른 절차적 차이… 잔금 못 받을 수도
한국 내 부동산을 보유한 미국 시민권자 A씨는 최근 자산 정리를 위해 서울의 아파트를 매도했다. 계약서도 무사히 작성했지만, 잔금을 수령하기 직전 뜻밖의 장애물에 부딪혔다. 바로 ‘양도소득세 선납’ 문제였다.
관할 세무서는 A씨에게 **“외국인은 잔금 이전 양도세를 선납해야 한다”**고 설명했고, 양도세 납부 확인서 없이는 매도용 인감증명서 발급이 불가능하다는 점을 강조했다. A씨는 “내국인처럼 잔금 받고 세금 내는 줄 알았다”며 당혹감을 드러냈다.
외국인에 해당되면 납세 시점도 달라져
국세청에 따르면, 외국인은 양도세를 부동산 잔금 수령 전까지 선납해야만 소유권 이전을 위한 인감증명서를 발급받을 수 있다. 내국인의 경우, 잔금 후 일정 기간 내 자진 신고 및 납부가 가능하지만 외국인은 예외다.
이는 과거 일부 외국인 매도자가 잔금만 받고 출국한 후 양도세를 미납한 채 체류지를 떠나는 사례가 빈번했던 것과 관련이 있다.
“세금 없으면 집도 못 판다”…사전 준비 필요
양도세를 제때 납부하지 않으면 계약서 작성 후에도 잔금 수령은 물론, 소유권 이전 절차 자체가 정지된다. 국세청 관계자는 “세금 납부 후 발급되는 ‘양도세 납부 확인서’ 없이는 매매 진행이 어렵다”며, “특히 재외국민의 경우 납세자 본인이 한국에 없어 대리인을 통한 절차가 필요하다”고 설명했다.
또한 세금은 납부 금액이 크더라도 신용카드로 분할 결제가 가능하고, 일부 카드사는 마일리지 적립도 제공하고 있다. 다만 수수료가 발생하므로 사전 확인이 필요하다.
양도세 계산, 세무사 의뢰로 정확도 높여
양도소득세는 매도가격과 취득가액, 보유기간, 주택 수, 필요 경비 등에 따라 달라진다. 보유기간이 길면 장기보유특별공제 혜택이 적용되고, 반대로 다주택자인 경우 중과세율이 적용될 수 있다.
실제 사례에 따르면, 보유 10년 이상의 1주택자가 3억원에 구입한 주택을 5억원에 매도할 경우, 공제 등을 반영해 최종적으로 약 600만원의 세금이 발생했다. 전문가들은 “매매 전 세무사를 통해 사전 계산을 받아두는 것이 좋다”고 조언한다.
매도 후 자금 송금도 서류 필요
양도세 외에도, 해외로 자금을 송금할 경우 필요한 서류가 추가된다. 한국 소재 외국환은행(국민·신한은행 등)에는 다음과 같은 서류가 요구된다.
계약서만으로는 계약금 수준의 송금만 가능하며, 전체 금액을 송금하려면 잔금 수령 이후 전체 서류를 제출해야 한다.
외국인 명의일 경우 세입자 전세대출 불가
2025년 기준, 외국인이 소유한 주택에 거주하려는 세입자는 전세자금 대출이 제한되는 경우가 많다. 따라서 매도나 임대를 고려 중인 외국인 소유자는 세입자의 자금 조달 능력까지 확인해야 한다.
전문가 “사전 납세 및 거주자 등록 확인 중요”
부동산 전문가 B씨는 “미국 시민권자라도 과거 한국 국적이었는지, 거소증 보유 여부 등에 따라 제출 서류가 달라진다”며 “등기부상 소유자 국적 변경 또는 외국인 등록 정보 정비부터 사전에 확인해두는 것이 안전하다”고 밝혔다.
“모르면 손해”… 재외동포 위한 세무교육 필요
한국 부동산 시장의 변화와 세무환경이 복잡해지면서, 재외국민 대상의 실무 중심 세무 교육이나 상담 창구 마련이 시급하다는 지적도 나온다.
한 세무사는 “해외 거주자들은 세법 개정 사항을 실시간으로 따라가기 어려운 만큼, 온라인 중심의 맞춤 정보 제공이 중요하다”고 말했다.
