정부가 외국인의 국내 주택 거래를 전수 점검한 결과, 총 438건 가운데 절반 가까운 210건에서 위법이 의심되는 정황이 드러났다.
그동안 ‘내국인 역차별’ 논란만 부각됐지만, 정작 들여다보니 미국 국적자의 위법 의심 비율이 중국보다 더 높게 나타난 것으로 확인됐다.
이에 따라 한국에 부동산을 보유한 재외한인·교포들의 관리 책임도 더욱 엄격해질 것이라는 분석이 나온다.
■ “외국인 이상거래 438건 중 210건이 위법 의심”… 절반이 문제
국토교통부는 지난해 6월부터 올해 5월까지 외국인의 주택 거래 438건을 조사했다.
이 가운데 290건의 위법 의심 행위가 확인됐으며, 유형은 다음과 같다.
▲거짓 신고(162건)
▲편법 증여(57건)
▲해외 불법 자금반입(39건)
▲대출금 유용(13건)
▲명의신탁(14건)
▲무자격 임대업(5건)
조사 결과는 ‘특정 국가의 문제’라기보다 체계적인 검증 시스템의 부재와 외국인 규제 사각지대가 키운 문제로 풀이된다.
■ 재외한인에게 중요한 대목: 미국 국적자 위법 비율이 더 높다
국적별 적발 건수는 중국인이 가장 많았다.
그러나 거래량 대비 위법 비율을 보면 상황은 완전히 달라진다.
중국인: 1.4%
미국인: 3.7%
즉, 미국 국적자의 위법 의심 비율이 중국보다 2.6배 높다는 뜻이다.
여기에는 미국 시민권 또는 영주권을 가진 재외한인(Korean American) 도 포함될 가능성이 크다.
한국 부동산을 가족 명의로 유지하거나, 증여·상속 과정에서 세법 이해 부족으로 불완전한 서류를 제출하는 사례가 상당하기 때문이다.
■ “잘 몰라서” 위법이 되는 경우 많아… 재외국민 리스크 증가
미국 거주 한인들의 경우 아래와 같은 상황이 자주 발생한다.
● ① 해외 자금 송금 규정을 모르는 경우
외국환거래법은 해외 계좌에서 한국으로 자금을 들일 때 반드시 신고해야 한다.
그러나 많은 교포들은 “내 돈인데 왜 신고해야 하느냐”며 신고를 누락하는 경우가 있다.
이는 불법 자금 반입으로 분류될 수 있다.
● ② 부모·형제 자금을 대신 받아 집을 사는 편법 증여
한국과 미국 세법이 다르기 때문에 국세청 신고를 하지 않고
“가족 간 도와준 것”이라 생각하는 경우가 많지만, 이는 편법 증여로 간주된다.
● ③ 체류 자격과 무관하게 임대 수익을 올리는 경우
미국 국적자인 교포라도 한국 체류자격이 특정 비자일 경우 임대업 자체가 금지될 수 있다.
이를 모르고 전·월세 수입을 얻으면 무자격 임대업으로 적발될 수 있다.
● ④ 부동산 관리 대행자가 마구 처리한 계약
국내 친척이나 지인을 통해 관리하는 경우 전입신고·계약갱신 과정에서
본인 모르게 서류 조작·허위계약이 발생하는 경우도 적지 않다.
■ 외국인 규제 강화… “재외국민·교포는 더 주의해야”
정부는 위반 의심 사례를 세무당국·수사기관에 통보하며 후속조치를 진행 중이다.
앞으로는 외국인 거래 시 자금조달 계획서에 해외 계좌·송금 내역까지 모두 포함하는 방안을 추진한다.
즉, 재외한인이 한국에 부동산을 사거나 보유하는 경우
-해외 송금 기록
-자금 출처 증빙
-거래 목적
-임대 여부
-증여·상속 관계
까지 미국 IRS와 한국 국세청 규정을 동시에 충족해야 한다.
전문가들은 “미국 한인은 양국 세법을 모두 고려해야 하므로, 규제가 강화될수록 오히려 실수할 가능성이 높아진다”고 지적했다.
■ 교포사회에 전달되는 메시지: ‘이제는 더 이상 관행이 통하지 않는다’
미국 한인 커뮤니티에서 흔히 보이던 패턴 —
“돈 보내서 집 사두자”,
“부모님 명의로 관리하자”,
“증여 신고는 나중에 하자”
이제는 모두 위법 의심 대상이 된다.
특히 재외국민·시민권자는
해외송금 규정
FATCA(해외 금융계좌 신고)
한·미 증여·상속세 제도
외국인 주택 취득 신고 의무
등 수많은 규정을 동시에 따라야 하므로 관리가 더 복잡하고 리스크가 더 크다.
-“미국 한인도 조사 대상… 전문가 상담 필수 시대”
미국 국적자 위반 비율이 높게 나온 만큼,
한국 부동산을 보유한 한인들에게는
부동산 거래 시 세무·법률 리스크 점검이 필수가 됐다는 분석이 지배적이다.
정부는 외국인 부동산 거래 규제를 계속 강화할 예정이어서
“재외국민은 국내 부동산을 관리할 때 충분한 법적 검토를 거쳐야 한다”는 경고가 교포사회에도 중요하게 전달되고 있다.
